Dispositif DeNormandie: un autre placement défiscalisé

By | 12 juillet 2019

Après le Pinel, le Censi-Bouvard, le Malraux, le Girardin… le ministre du logement crée le dispositif Denormandie.

immobilier denormandie loiComme ses prédécesseurs, le ministre du logement n’a pas résisté à l’idée d’attacher son nom à un nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif. Et ce en depuis des promesses du gouvernement de supprimer les niches fiscales, dont le nombre dépasse 470, sans compter les rapports négatifs de la Cour des comptes sur leur coût exponentiel (près de 100 milliards en 2018). C’est dire à quel point l’Etat ne peut se passer de ces avantages fiscaux pour résoudre la crise du logement et réhabiliter les centres-villes.

La loi de finances a créé un nouveau dispositif pour tous ceux qui investissent dans le logement ancien avec travaux. La réduction d’impôt est calquée sur le régime Pinel, qui existe dans le neuf et a été reconduit jusqu’en 2021. Elle est égale à 12 % de l’investissement, travaux compris, pour un montant maximal de 300000 euros et dans la limite de 5500 euros le mètre carré, si le bien est donné en location six ans, à 18% si la durée est de neuf ans et à 21% si elle est de douze ans. L’avantage fiscale est étalé sur la période de défiscalisation. Il est égal chaque année à 2% du montant investi pendant six ou neuf ans et à 1% par an pendant les trois années suivantes.

Source officielle: https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reduction-impot-denormandie

Le plafond de loyer est le même que pour le neuf

Son montant varie de 16.83 euros à 8.75 euros le mètre carré en fonction de la localisation du bien (voir tableau). Le locataire est soumis à condition de ressources. Un couple sans enfants doit, par exemple, gagner moins de 55486 euros à Paris et moins de 36368 euros si le bien est situé dans une ville de moins de 50000 habitants. Montant majoré respectivement de 12954 et 7808 euros par enfant présent dans le foyer.

A cela s’ajoute trois conditions liées au bien:

  • Celui-ci doit être ancien et situé dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire ou faisant partie des 222 villes du plan Action cœur de ville. Ce peut être Vichy, Perpignan, …, ou, en région parisienne, Mantes-la-jolie, Etampes, Meaux, Corbeil-Essonne… L’achat put concerner un local d’activités dès lors que celui-ci soit transformé en habitation;
  • Le bien doit avoir été acheté entre le 1º Janvier 2019 et le 31 décembre 2021;
  • Le bien devra faire l’objet de travaux d’isolation, de plomberie, de peinture et d’électricité, réalisés par une entreprise, et la facture totale doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix d’achat majoré des frais et des travaux). La liste des travaux éligibles au dispositif devrait être prochainement fixée par décret.

Ecueils. Comme pour le Pinel, ce dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier dans de bonnes conditions fiscales et dans un environnement où les taux sont très bas. L’offre est large. A Limoges ou à Mulhouse, 93% des logements sont éligibles au dispositif, 92% le sont à Tarbes ou à Chalon-sur-Saône, 91% à Château-Thierry, 90% à Dieppe… Mais ce placement n’est pas non plus dénué d’écueils. Il faut tout d’abord bien investir, c’est-à-dire choisir un logement localisé dans une commune qui a une demande locative active. Il ne faut pas non plus surpayer le bien, travaux compris, car la plus-value à la sortie en dépend.

Ressources complémentaires sur le dispositif Denormandie :