Si vous n’êtes pas satisfait des services de votre syndic de copropriété, vous avez la possibilité d’en changer à l’issue de son mandat. Une mise en concurrence a aussi été imposée par la loi Alur du 24 mars 2014 en exigeant la mise en œuvre de cette obligation une fois par an. La loi Macron du 6 août 2015 a fort heureusement assoupli cette contrainte en allongeant le délai à 3 ans tout en prévoyant une dérogation dans les secteurs géographiques où il n’y a pas assez de professionnels. Il est également possible de voter une dispense de mise en concurrence lors de l’assemblée générale précédent celle prévue dans le délai de 3 ans. Mais comment cela se passe-t-il concrètement ? Qu’en est-il de l’ordre du jour et de l’assemblée générale ?
La préparation de l’assemblée générale en vue d’un changement de syndic
Lorsqu’elle est envisagée, la désignation d’un nouveau syndic doit être portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Celle-ci doit obligatoirement avoir lieu avant la fin du mandat de l’actuel syndic car au-delà de ce délai il n’aurait plus aucun pouvoir pour la convoquer et la tenir. Il faut donc s’y prendre au moins un mois à l’avance. Les copropriétaires désireux de changer de syndic doivent donc envoyer des propositions de contrat assez longtemps avant et doivent exiger du syndic en place que la candidature soit portée à l’ordre du jour de l’assemblée. Une copie du projet de contrat doit être joint à la convocation.
Le déroulement de l’assemblée générale
Lors de l’assemblée qui a notamment pour ordre du jour l’élection d’un syndic, les copropriétaires vont voter sur chacune des candidatures, à la majorité de l’article 25. Celui qui obtient la majorité absolue des voix (au moins 501 millièmes) est élu. Si deux candidats obtiennent cette majorité (cela est possible car les mêmes copropriétaires peuvent voter pour plusieurs candidats) c’est celui qui obtient le plus de tantièmes qui est élu.
Si aucun candidat n’obtient cette majorité absolue mais si l’un d’entre eux a au moins un tiers des voix, la loi autorise un nouveau vote immédiat avec une majorité différente qui est alors celle des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Si aucun candidat n’a obtenu au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée doit être convoquée dans les trois mois pour élire le syndic.
D’où l’intérêt de ne pas attendre la fin du contrat du syndic en place pour procéder à son remplacement car le risque est alors très fort que la copropriété se retrouve sans syndic et puisse alors même être placée sous administration judiciaire provisoire.
La passation de pouvoir au nouveau syndic.
Changer de syndic doit normalement se passer sans difficulté à la condition que celui qui a été déchu coopère.
Si le nouveau syndic entre fonction immédiatement après l’assemblée générale l’ayant élu, l’article 18-2 de la loi de 1965 accorde un délai d’un mois maximum après l’assemblée pour que l’ancien gestionnaire lui remette toutes les archives et deux mois pour ce qui est du solde des fonds disponibles après apurement des comptes ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.
